30대 직장인 여자의 서울에서 내집마련(2) 1억만 있으면 집을 살 수 있다?

적에게 이기기 위해서는 나를 먼저 알아야 하고, 문제를 해결하기 위해서는 문제의 근원을 이해해야 한다. 집을 사기 위해서 가장 중요한 것은 그 무엇도 아니고 현재 내 상황을 객관적으로 이해해야 한다. 다시 말해 얼마의 현금을 가져다 쓸 수 있고 얼마의 대출을 받을 수 있냐는 뜻이다.
 
보통 1억이라는 현금을 모으는데 걸리는 시간은 모두 다르지만 3,000만 원 연봉의 경우 매달 100만 원 저축 시 약 9년, 연봉 상승 등을 계산하면 그보다 짧은 5년 정도의 시간이 걸린다고 한다. 물론 자취를 하느냐, 평소 소비 습관이 어떻게 되느냐, 연봉이 얼마냐 등에 따라 저축할 수 있는 금액은 천차만별일 것이다. 직장 생활을 늦게 하고, 중소기업에 근무하고, 자취하며, 여행을 많이 다녔던 것에 비하면 무탈하게 1억(취미 수준으로 하는 주식이나 펀드 등은 제외)이라는 현금을 모을 수 있었다. 투자에 보수적인 성향이라 돈을 많이 불리지 못하고 예금이나 CMA를 주로 이용했던 것 치고는 나쁘지 않았다고 자축한다(생각해 보면 주위에 나보다 좋은 상황에 있었음에도 은근 현금 1억을 모으지 못한 친구들이 많다). 회고하면서 아쉬웠던 점이 있다면 1) 쓸모없는 소비(한번 입고만 옷들, 당근에 저렴하게 내놓은 가방 등), 2) 코인, 주식, ETF 등을 충분히 활용하지 못했다는 점. 이 정도인 것 같다. 항상 이기는 싸움만 할 수 없으니 사실 이 모든 게 앞으로의 나의 금융 생활을 위한 좋은 경험이자 레슨이었다고 생각한다.
 

30대 직장인 여자 혼자 1억으로 최대 얼마까지의 집을 살 수 있을까

현금: 1억 + a(주식, 펀드 등 정리하면 어느 정도 더 수급 가능)
 
대출: 정부의 주택도시기금에서는 내집마련디딤돌대출 상품을 운영하고 있다. 내 집마련디딤돌대출 상품은 무주택 세대주만 이용 가능하여 혹시 나처럼 지금 부모님의 세대원으로 들어가 있는 경우 대출 전에 미리 세대주 변경을 해야 한다.
DTI는 60%, LTV는 70%으로 전체 대출에 동일하다.  24년 현재 대출금리 2.45~3.55%로 저렴하게 대출을 할 수 있고 혼인여부, 연소득, 생애최초 주택 매매 등의 조건에 따라 금리가 상이하다. 나는 연소득 4천-7천만 원 이하로 30년 기준 3.3%의 대출금리를 이용할 수 있다. 여기에 생애최초+청약저축 우대가 들어가면 금리는 더 낮아질 것 같다. 다만 미혼 가구인지라 생애최초임에도 한도는 최대 2억이다.
 
여기서 잠깐, 집을 사기 위해서라면 꼭 알고 있어야 하는 개념 몇 가지(맨날 봐도 봐도 헷갈려서 까먹지 말라고 다시 한번 적어본다). 
DTI: Debt to Income, 총부채상환비율. 연간 소득에서 1년간 값아야 하는 대출금 비율이다. 집값대비 얼마나 돈을 빌릴 수 있냐를 보는 개념이다. 예를 들어 5천만 원 연소득에서 2천만 원은 대출금으로 나간다면 DTI는 40%.
LTV: Loan to Value Ratio, 주택담보대출비용. 주택을 담보로 받을 수 있는 대출금의 주택가격 대비 비율이다. 내가 현재 벌고 있는 돈에서 얼 만만큼이나 돈을 갚을 수 있나를 보는 개념이다. 예를 들어 5억짜리 집을 매매 시 4억을 빌렸다면 LTV는 80%.
DSR: Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율. DSR은 DTI보다 강화된 상환 능력 검증의 개념이다. 주택대출뿐만 아니라 채무자의 다른 대출에 대한 상환금액을 모두 합한 부채금 상환비율을 본다. 예를 들어 앞에서 말한 연소득 5천만 원의 채무자가 별도의 신용대출에서 년 1천만 원의 대출금을 상환한다면 DSR은 60%이다.
건폐율: 건폐율은 대지 면적에 대한 아래 바닥 면적(수평 중 가장 넓은 면적)의 비율이다. 예를 들어 대지가 1000m2이고 건축 면적이 500m2이면 건폐율은 50%이다. 실제로 건물이 지어질때 토지 경계면에 짓는게 아니라 어느 정도 간격을 띄어놓고 짓고, 발코니, 지붕 모양도 다양해서 한 눈에 건폐율을 알아보기는 힘들다.
용적률: 용적률은 대지 면적에 대해 지하층을 제외한 지상층 면적의 합계이다. 예를 들어 대지 면적이 1000m2이고 지하 1층부터 10층까지 바닥 면적이 500m2이면 5500/1000=용적률은 550%가 된다.
 
 
종합했을 때 내가 매매할 수 있는 주택의 가격은 3억-4억 선으로 정했다. 현재 거주하고 있는 곳이 따로 있어 전세를 생각하거나 신용 대출을 포함하면 더 레버리지도 가능하지만 집에 있어서만큼은 보수적인 시선으로 접근하고 싶기도 하고, 1년 실거주+미혼 단독가구라는 장벽이 있어 이 정도에서 타협하기로 했다.